London csak egy a számos európai város közül, ahol bérleti díj növekedésre számítunk a 2015-2017-ig tartó periódusban. Ez a tanulmány, mely 20 fő európai várost elemezve mutat előrejelzést, azt mondja, hogy az olyan városok, mint Dublin, Barcelona, Madrid és Stockholm is jelentős fellendülésre számíthatnak, mely az egész régiót magával húzhatja.
Összességében Európa irodapiaca várhatóan ‘egészséges’ lesz a 2015 és 2017 közötti időszakban.
James Young, a Cushman & Wakefield irodapiaci részlegének regionális vezetője elmondta: “Az európai irodapiac továbbra is fellendülőben lesz, úgy a dél-európai piacok is, mint London és Stockholm, melyek kiemelkedő teljesítményt nyújtanak majd. Mindazonáltal a piac kínálat-vezérelt mivolta miatt, vannak aggodalmak a közép-kelet európai régióban (CEE) és Londonban is.”
A piacok többségén az újonnan átadott irodaterületek mértéke megnövekedett az elmúlt 12-18 hónapban, de csak a 20 vizsgált piac negyede jelentett várható kihasználatlanság növekedést 2017 végéig. Ahol jelentős növekedésre számíthatunk a kihasználatlanság tekintetében az említett időszakban, az Moszkva, Varsó és Isztambul. Ez leginkább amiatt lehet, hogy sok városban az extra kínálat kielégítette, sőt ’túlteljesítette’ a visszafogott keresletet. Az olyan városokban pedig, mint Brüsszel és Amsterdam, a többlet kínálatot más célokra hasznosítják, így megakadályozva a kihasználatlanság növekedését. Ennek eredményeképp a jövőben alacsonyabb kínálatra számíthatunk, mely egész Európába a kihasználtság növekedését hozhatja.
Az elsődleges irodaterületek kerülnek feszült helyzetbe, mert az új kínálat csökkenésével egyre több bérlő szeretné felújítani/bővíteni irodaterületét, amíg még van rá lehetősége, mely a kínálatot jelentősen lecsökkenti.
Ezt a helyzetet tovább fokozza az elő-bérleti szerződések számát, mellyel sok fejlesztés rögtön kikerül a piacról, ezzel előidézve a kínálat csökkenését. Ezek hatására a bérleti díjak növekedésnek indulnak és a bérbeadók várhatóan csökkentik az ösztönzőket mielőtt a bérleti díjak megnövekszenek.
A kivétel a CEE régió, ahol bizonyos piacokon az új kínálat mértéke felülmúlja az új keresletet, mely a bérleti díjak csökkenéséhez vezet. Ez a többlet fejlesztési aktivitás a CEE régióban, melyet a Cushman & Wakefield prognosztizál, lehetséges, hogy válasz a megnövekedett likviditásra. Ahogy az árak a megnövekedett hozam-vadász befektetési tőke hatására emelkednek, a megtérülési lehetőségek növelik a kockázati kilátások vonzóságát.
Bérleti díj növekedés tekintetében, teljes Nyugat- Európában fellendülés várható. A tanulmány szerint “13 vizsgált piacból 12 esetében várható a bérleti díjak növekedése az elkövetkező 3 évben, 10 esetben a növekedés túlszárnyalja majd az elmúlt 10 év átlagát is”. Londonon kívül az olyan városok, mint Dublin – ahol a 15,4 százalékos átlag éves növekedést meghaladó bérleti díj emelkedésre számítunk 2015és 2017 között, mely a legmagasabb Európába- Madrid és Barcelona is pozitív változásokra számíthatnak. A három top város, ahol bérleti díj növekedés várható a 2015-2017 időszakban, mind a gazdasági fellendülés nyertesei, mely megerősítette a bérlői keresletet abban az időszakban, amikor alacsony volt a fejlesztési aktivitás. Ennek eredményeképp az elsődleges bérleti díjak nyomás alá kerülnek. Más, fontos nyugat-európai városok, mint például Frankfurt szintén fellendülésre számíthatnak. Frankfurtban, ahol az erősödő kereslet mozgatja a minőségi kínálatot, várhatóan emelkednek a bérleti díjak.
A CEE régióban az előrejelzett teljesítmény kicsit visszafogottabb, itt hét vizsgált piacból három esetben számítunk a bérleti díjak csökkenésére 2015 és 2017 között és 5 városban az elmúl tíz év átlagához képest is sokkal kisebb lesz a várható bérleti díj változás. Mivel a gazdasági helyzet sok CEE országban jó és várhatóan jó is marad, a fejlesztők és a befektetők egyre több projektbe fognak bele, vagy kérnek rá építési engedélyt, mely összesen több terület, mint a prognosztizált bérlői kereslet. Ennek eredményeképp az elsődleges bérleti díjak, az olyan városokban, mint Moszkva, Varsó és Isztambul, várhatóan csökkennek majd az elkövetkező három évben. Moszkvában várható a legkisebb bérleti díj emelkedés Európában 2015- 2017 időszakban, melyet főként a szankciók és az alacsony olaj ár okoznak.
A CEE régió jobban teljesítő városai várhatóan Prága és Budapest lesznek, bár csak 0,8 százalékos éves növekedéssel a 2015-től 2017-ig tartó időszakban. Prágában visszafogott bérleti díj növekedésre számítunk, melyet a piac stabilitása ellensúlyoz, míg Budapesten az elmúlt évek, amikor nem növekedtek a bérleti díjak, kihatással lesznek az elkövetkező két évre is.
Az anyag készítésekor, a valaha tapasztalt legnagyobb bizonytalanságot éli Görögország, a népszavazás közeledte, a mentőcsomagról szóló beszélgetések felfüggesztése és a hitelezési mulasztások miatt. Ennek hatására a Görögország euro zónából történő kilépésének valószínűsége a gazdasági források szerint jelenleg már 50%. A Cushman & Wakefield tanulmánya olyan piacokkal is foglalkozik, melyekre az esetleges ’Grexit’ nagyobb hatással lehet, mint másokra, de itt kívánjuk megjegyezni, hogy a tanulmány még akkor készült, amikor a ’Grexit’ valószínűsége 50% alatt volt. Így, a tanulmány nem számol a ’Grexit’ eshetőségével.
Cushman
