Fontos szem előtt tartani a telekpiac vizsgálatánál, hogy az ingatlanpiacnak ez a szegmense az, amely a legrugalmasabban reagál a változásokra. Vagyis amikor nincs piac, akkor senki sem vesz telket, amikor pedig visszajön a piac, akkor mindenki vásárolni akar. A válságot követő zéró likviditásból sikerült végre átlépnünk egy nagyon pezsgő telekpiaci környezetbe, hívta fel a figyelmet Kiss Ernő.
„Mikor irodaházat építenek, de bejön egy válság, nem tudják leállítani már bizonyos szint után a beruházást. Ezzel szemben egy telekvásárlást, telekre történő fejlesztési döntést napok alatt meg lehet hozni. Volt korábban a praxisomban olyan telek, amely esetében ez négyszer sikerült. Idén is az egyik telek már kétszer cserélt gazdát. Ez is mutatja, hogy fejlődik most a piac, és az árak igen szép dinamikával emelkednek”.
Az Eston önmagában annyi telket értékesített 6 hónap alatt, amelyen 500.000 négyzetméter ingatlan kivitelezése lehetséges, ennek 30%-át irodafejlesztési célra vették meg. Az arányokat érzékeltetve, ha elképzeljük, hogy az elmúlt fél évben eladott telkeken most egy pillanat alatt új irodaházak épülnének fel, azok területe megegyezne az azt megelőző 3 évben átadott bérterülettel. A lakáscélú fejlesztések esetében is hasonló arányokat láthatunk. Ez az élénk kereslet a fejlesztési telkek iránt jelenleg is érzékelhető, de nehezen mérhető fel, meddig fog kitartani. A telekárak az elmúlt fél évben 30-50%-kal növekedtek, de ahhoz, hogy a 2007/2008-as árszínvonalat újra elérjék, további mintegy 20%-os növekedésre lenne szükség – tette hozzá Salamon Adorján.
De mi is áll a „telekbumm” hátterében? Egyrészt az elhalasztott fejlesztések. Teljesen egyértelmű, hogy voltak olyan szegmensek, például tipikusan ilyen volt az ipari ingatlanok piaca, ahol semmi fejlesztés nem történt az utóbbi időkben. A lakásépítések és az irodaátadások is drasztikusan visszaestek a válsággal, persze, a „leállás” a már megkezdett építések befejezése után, időben eltolva jelentkezett. A lendület még vitte egy darabig a piacot, most pedig ott állunk, hogy mind a lakások, mind az épített irodák száma az elmúlt években messze alulmúlta a piaci igényeket.
„A lakóingatlan piacon érezhető volt egyfajta megnyugvás a devizahitelek kivezetése után. A CSOK segíti a lakások iránti kereslet megerősödését, az áfa csökkentés pedig visszahozta a fejlesztők építési kedvét is. Várakozásaink szerint az adott tényezők a jelenlegi piaci helyzetben még nem az árcsökkenés, hanem a felfokozott érdeklődésnek megfelelő kínálat bővülésének irányába hatnak.” – mutat rá Kiss Ernő.
A szakember hozzátette, a jegybanki alapkamat csökkenése miatt a magánszemélyektől kezdve a kkv-kon át a multinacionális vállalatokig mindenki keresi a befektethető pénzének a helyét. Mivel a bankbetét sokszor a költségeit sem fedezi, és az állampapírok hozamai is nagyon leestek, egyre több olyan ügyféllel találkoznak az Eston szakemberei, aki saját székházat szeretnének építeni, különösen, ha szabad likvid tőkével rendelkeznek, amit szeretnének befektetni. „Most is volt éppen egy ilyen hívásom: egy magyar befektetőnek van éppen 1-3 millió eurója, amit szeretne jó helyen tudni. Sőt, ilyen hívások már szinte naponta befutnak hozzánk”.
Magánszemélyek esetében nehéz nagyobb ingatlanbefektetésbe kezdeni, ők lakásban vagy ingatlanalapok befektetési jegyeiben gondolkozhatnak. Ez utóbbi igen fontos tényező lett a piacon, az ingatlanlapok nagyon megerősödtek ezért.
Salamon Adorján szerint a piac bízik a dinamikus áremelkedésben, a fejlesztők már most azért vesznek telket, hogy a következő években legyen min fejleszteni. Ez a felfokozott kereslet hajtja most az árnövekedést. Igaz, az irodafejlesztési telkek piacán még mindig a 2008-as árszínvonal alatt vagyunk, azaz nem beszélhetünk arról, hogy ez az áremelkedés az árak elszállását jelentené.
„Azt érezzük, hogy a piaci szereplőknél egy ’lemaradok róla’ hangulat kezd úrrá lenni. Volt például olyan telektranzakciónk, amely során hétfőn elkezdtünk tárgyalni, megállapodtunk, szerdán a szerződést is aláírtuk, és a vételár is megérkezett az eladó számlájára. Egy néhány százmillió forintos telekügyletről beszélünk, amelyet végfelhasználó vásárolt, saját székház építésére. Hozzá kell tenni, ügyfelünkben már az ügyletet megelőzően volt egy ’nem tudtam telket venni’ érzés, és emiatt önmagában átértékelte az árazást. Azt mondta, ez a telek most itt van, ez nekem jó lesz, megveszem, nem keresek tovább” – osztotta meg friss tapasztalatát Kiss Ernő. Azaz a vásárlók aggódnak, milyen árnövekedés jöhet még, és ezért most inkább gázt adnak a befektetési döntések terén. Ezzel pedig gyorsul az egész piac is, beleértve a tranzakciók átfutását is.
Felmerül a kérdés, túlzott-e az optimizmus, ami a telekpiacon tapasztalható? Az Eston szakemberei úgy gondolják, most még semmiképpen sem. A nagyobb fejlesztők folyamatosan vásárolnak mind a lakó-, mind az irodapiacon. A jövőbeni fejlesztéseikre veszik a telkeket, és folyamatosan találkozhatunk is majd a megvalósult projektek átadásának híreivel.
„Két dologhoz ért mindenki Magyarországon, a focihoz és az ingatlanhoz. A telekvásárlóknál most minden elmegy, kis túlzással bárhol lehet most irodát fejleszteni: ami hihető helyen van, ki lehet majd adni. De ha megint rossz idők jönnének, akkor a jó helyen levő ingatlanok fognak csak jól teljesíteni, vagyis túlélni adott esetben egy újabb válságot. De, ahogy mondtam, most még nem ennél a pontnál vagyunk” – zárta a beszélgetést Kiss Ernő, az Eston befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője.
OGH
