Még többsebességes a magyarországi kereskedelmi ingatlanpiac
2015. december 9.
A jelenlegi hozamkörnyezetben az ingatlanok vonzó hosszú távú befektetési célponttá váltak a stabil hozamokat és a diverzifikációt előtérbe helyező befektetők körében. Az ingatlan-befektetési piac szereplői egyre inkább olyan portfóliókat keresnek, amelyek több országban elhelyezkedő kereskedelmi ingatlanokat tartalmaznak, s a befektetések értéke a 2015-ös évben a szakértői becslések szerint el fogja érni a 750 milliárd dollárt.
A magyar kereskedelmiingatlan-fejlesztések esetében azonban ma még eltérő folyamatokat láthatunk a spekulatív, illetve a konkrét bérlő igényre építő, built-to-suit fejlesztési szegmensben, kétsebességes a piac – mutat rá Kui Szilárd, a DLA Piper nemzetközi ügyvédi iroda szakértője.
A jelenlegi hozamkörnyezetben az ingatlanok vonzó hosszú távú befektetési célponttá váltak azon befektetők körében, akik a bizonytalan globális gazdasági környezetben a stabil hozamokat és a diverzifikációt helyezik előtérbe. Az ingatlan-befektetési piac szereplői egyre inkább olyan ingatlanportfóliókat keresnek, amelyek több országban elhelyezkedő kereskedelmi ingatlanokat tartalmaznak, ennek eredményeként az ingatlanpiac minden korábbinál gyorsabb ütemben globalizálódik, a befektetések értéke a 2015-ös évben a szakértői becslések szerint el fogja érni a 750 milliárd dollárt.
A Real Capital Analytics (RCA) nemrégiben publikált adatai szerint 2015 első félévében Európában 37 százalékkal nőtt a befektetési aktivitás, ami a 2007 óta mért legnagyobb növekedési ütem, míg az Egyesült Államokban 36 százalékos volt a növekedés. „A kedvező globális környezetben Magyarországon is nőtt a befektetői aktivitás, a korábban itt tevékenykedő befektetők és alapok mellett olyan szereplők megjelenésének hatására, mint például a Blackstone Group” – mondja Kui Szilárd, a DLA Piper nemzetközi ügyvédi iroda szakjogásza. A befektetői aktivitás növekedése mellett még látványosabb a budapesti irodapiaci szegmensben a kereslet növekedése az év első kilenc hónapjában, a mintegy 370.000 m2-t kitevő kereslet jelentős új irodaépületek átadásának hiányában 13,5%-ra csökkentette az üresedési rátát.
Hazai ingatlanfejlesztések: megosztott a kép, nehézkesebb a hazai finanszírozás A kedvező folyamatok ellenére azonban a hazai ingatlanfejlesztések esetében egyelőre nem ennyire biztató a kép. A kereskedelmiingatlan-fejlesztések két élesen elkülönülő részében, a spekulatív fejlesztési szegmensben, illetve a konkrét bérlő igényre építő, ún. built-to-suit szegmensben, – ahol a fejlesztett irodaterület nagy részét már megkötött bérleti szerződés vagy előbérleti szerződés alapján a jövőbeli bérlő lekötötte – eltérő folyamatokat látunk kibontakozni.
A built-to-suit szegmensben több fejlesztés is elindult, illetve előkészítés alatt áll, és úgy tűnik, hogy ezen projektek esetében a bankok hitelezési kedve is visszatérőben van. Ma már kedvezőbb finanszírozási ajánlatokat lehet kapni a hitelintézetektől, mint akár fél évvel ezelőtt, ami kedvező fejlemény azon korábbi évekhez képest, amikor komolyabb méretű hitelek esetében szinte kizárólag csak a külföldi hitelintézetek tudtak értékelhető ajánlatot tenni.
A built-to-suit szegmenssel ellentétben a spekulatív irodafejlesztések területén egyelőre még nem láthatók egyértelműen az aktivitás jelei. Kui Szilárd szerint a spekulatív fejlesztések a projekt-előkészítés sajátosságaiból adódóan bizonyos lemaradással követik a piaci folyamatokat, legyen szó lassulásról vagy élénkülésről, de ezt a tényezőt is figyelembe véve egyelőre komoly kérdőjelek látszódnak a finanszírozás körül. Telekvásárlásra ma Magyarországon továbbra is szinte lehetetlen finanszírozást találni, de a fejlesztési szakasz finanszírozásánál sem sokkal jobb a helyzet. Itt továbbra is komoly korlátozó tényezőt jelent az, hogy a magyarországi kereskedelmi bankok érdemi portfóliótisztítása még nem történt meg, és ezért a rosszul vagy nem teljesítő ingatlanhitel-állományuk továbbra is természetes gátját képezi a spekulatív ingatlanfejlesztések finanszírozásának.
A rosszul vagy nem teljesítő ingatlanhitelek szanálása esetében 2016 végre fordulatot hozhat. Az elmúlt néhány hónapban, egyenként vagy kisebb csomagokban már több kereskedelmi bank is túladott rosszul vagy nem teljesítő hiteleken, illetve értékesített bedőlt hitelek fedezeteként hozzá került ingatlanokat. Az MNB által bejelentett szigorítások is ebbe az irányba terelik a finanszírozókat, s várhatóan a MARK Zrt. is meg fog jelenni a piacon, és igyekszik majd piaci árazás mellett átvenni rosszul vagy nem teljesítő hiteleket a kereskedelmi bankok portfóliójából.
Ha a régióban körbetekintünk, akkor azt látjuk, hogy a szomszédos országokban a hazai viszonyokhoz hasonlóan szintén várat magára a kereskedelmi bankok portfóliótisztítása, és a kedvező nyugat-európai tapasztalatok fényében több országban (pl. Lengyelország, Románia) fontolgatják egy, a rosszul vagy nem teljesítő hiteleket átvevő "rossz bank" felállítását a folyamat felgyorsítása érdekében. „Bár a régióbeli piaci méretek miatt arra nem számítunk, hogy a globális piac nagy, elsősorban amerikai alapkezelői részt vennének a folyamatban, de a méretben mögöttük álló szereplők visszatérése, megjelenése és a kelet-közép-európai piac élénkülése lehet az előttünk álló év egyik fontos, az ingatlanpiacot közvetlenül érintő fejleménye” – emeli ki Kui Szilárd.
