BEFEKTETÉSI PIAC
A magyar kereskedelmi befektetési piac 2012 óta töretlenül bővül: 2015-ben rekordértékben, 745 millió euróért vásároltak befektetők magyarországi ingatlanokat, ami 60 százalékkal haladta meg a 2014-es forgalmat. Tavaly az irodák voltak a legnépszerűbbek, a forgalom 50%-át ez a szegmens adta, de számottevő arányt képviseltek az ipari ingatlanok is. A válság óta jelentősen megváltozott a befektetők összetétele: míg 2006-2007 során az Egyesült Királyság, Németország és Ausztria voltak a legnagyobb tőkeküldő országok , addig 2014-2015-ben már az amerikai befektetők voltak a legjelentősebbek. A korábban marginális szerepet játszó magyar befektetői kör (főként hazai ingatlanalapok) tavaly már a második legfontosabb tőkeforrást jelentette a magyar ingatlanpiacon. A válság előtt jelentős aktivitást mutató nyíltvégű német ingatlanalapok tavaly még egyelőre távolmaradtak a magyar piactól. Az alacsony fejlesztési aktivitás azonban a potenciális befektetési termékek körét csökkenti, így egyre több befektető fordul a komoly hozzáadott értéket rejtő régebbi épületek felé.
Ábra 1: A teljes ingatlanbefeketetési forgalom megoszlása a tőke forrása szerint
A tavalyi év 750 millió eurós forgalma visszaigazolja a CBRE tavaly áprilisi felmérését (Investment Sentiment Survey), ahol az ügyfeleink közel fele hasonló volumenre számított.
„Az idei évre majd áprilisban tesszük közzé a hazai befektetői közösség várakozását, de én nem lennék meglepve, ha év végén 1 milliárd euró közeli forgalomról számolhatnánk be.” – vezette fel a sajtótájékoztatót Kibédi Varga Lóránt, a CBRE ügyvezető igazgatója. „Idén a banki finanszírozás erősödése révén a befektetői likviditás növekedését várjuk a 100 millió feletti portfólió-tranzakciók, vagy a több 100 milliós tételt jelentő ingatlanok esetében. Ha ezek közül akár egy-két tranzakció lezárul, máris át tudjuk törni az 1 milliárdos korlátot.”
IRODAPIAC
A növekvő irodapiaci kereslet és az elmúlt években tapasztalt alacsony fejlesztési volumen mára a budapesti irodapiac telítettségéhez vezetett, és az üresen álló területek aránya 2008 eleje óta nem látott szintre esett vissza. 2015 végére Budapest a kihasználatlansági mutatót illetően beelőzte régiós versenytársait, Varsót és Prágát. Főleg a cseh fővárosban a jelenlegi túlkínálat gátat szab az üres területek csökkenésének.
Az idénre átadásra kerülő közel 100.000 m2 új kínálat sem töri meg az üresedési ráta további csökkenését, mivel az épülő irodaterületek 57 százaléka már előbérletben elkelt. A CBRE által vizsgált 20 alpiac mindegyikében csökkent az üresedési ráta, a jelenlegi átlagérték pedig 12,1%, 4,1 százalékponttal alacsonyabb, mint egy évvel korábban.
IRODAPIAC
A növekvő irodapiaci kereslet és az elmúlt években tapasztalt alacsony fejlesztési volumen mára a budapesti irodapiac telítettségéhez vezetett, és az üresen álló területek aránya 2008 eleje óta nem látott szintre esett vissza. 2015 végére Budapest a kihasználatlansági mutatót illetően beelőzte régiós versenytársait, Varsót és Prágát. Főleg a cseh fővárosban a jelenlegi túlkínálat gátat szab az üres területek csökkenésének.
Az idénre átadásra kerülő közel 100.000 m2 új kínálat sem töri meg az üresedési ráta további csökkenését, mivel az épülő irodaterületek 57 százaléka már előbérletben elkelt. A CBRE által vizsgált 20 alpiac mindegyikében csökkent az üresedési ráta, a jelenlegi átlagérték pedig 12,1%, 4,1 százalékponttal alacsonyabb, mint egy évvel korábban.
IPARI INGATLANPAIC
Az elmúlt időszakban meglódult ipari beruházások és termelés az ipari ingatlanpiacon jelentős fejlesztésekhez vezetett. Míg a válság előtt Közép-Magyarországon épült évente több százezer négyzetméternyi ipari és logisztikai központ, 2011 után a nyugat-magyarországi, majd 2014-tőla kelet-magyarországi fejlesztések dominálnak. Így mára Budapest (2 millió m2) mellett Tatabánya (530 ezer m2) Győr (480 ezer m2), Székesfehérvár (415 ezer m2), Nyíregyháza (310 ezer m2) és Kecskemét (210 ezer m2) is jelentős piaccá vált.
A legtöbb vidéki nagyvárosban a saját tulajdonú és az úgynevezett BTS (built-to-suit) fejlesztések adják az állomány túlnyomó részét, a bérbeadási céllal épített spekulatív projektek csak a fővárosra és környékére jellemzőek. Ennek megfelelően a legtöbb vidéki városban (pl. Tatabányán, Győrben, Székesfehérváron) marginális az üresen álló modern ipari ingatlanállomány aránya, az üresedést általában egy-egy nagyobb cég távozása okozza. Budapesten és környékén az üresedési ráta az erős bérlői keresletnek és az új spekulatív fejlesztések teljes hiányának köszönhetően két év alatt 11 százalékponttal (!) csökkent és jelenleg 10,6%-on áll.
KISKERESKEDELMI INGATLANPIAC
A háztartások fogyasztásának két éve tartó erőteljes növekedése 2015-ben már látványosan hozzájárult a bérlői kereslet emelkedéséhez a fővárosi bevásárlóközpontokban és Budapest legfontosabb bevásárlóutcáiban.
Egy közepes méretű plázát megtöltenének a 2015-ben nyitott új kiskereskedelmi bérlemények: közel 100 új üzlet nyitását regisztrálta a CBRE mintegy 35.200 m2 alapterületen. A 100 új egység 79 márka budapesti terjeszkedésének eredménye amelyből 14 teljesen új belépő a hazai piacra.
Az új üzletek közel felét divatmárkák adták, majd a bútor- és sportkereskedők következtek. Az elektronikai cikkek kivételével minden árukategória esetében nőtt a kiskereskedelmi alapterület. .Az új bérbeadások 31%-át a budapesti prémium bevásárlóközpontok adták 11.000 m2-en. Ugyanakkor a budapesti belváros vonzerejének erősödését mutatja, hogy mintegy 4.300 m2-en 12 új üzlettel gyarapodott a bevásárlóutcák kínálata a vásárlók számára.
CBRE
