A világjárvány okán folyamatosan látnak napvilágot a különböző szektorok jövőjével kapcsolatos jóslatok: a magyar üzleti ingatlanszakma szövetsége, az ACORA szerint az általuk kezelt szegmensben a probléma inkább átmeneti jellegű. Ha meg akarjuk érteni ezt a kijelentést, akkor át kell tekintenünk, milyen tényezők befolyásolják egy befektetési céllal vásárolt ingatlan értékét.
A befektetési ingatlanok várható hozama továbbra is igen magas
Prémium termék esetén manapság 5% alatti a várható hozamok mértéke a befektetési ingatlan piacon, azonban globális összehasonlításban ez még mindig meglehetősen magasnak számít. Természetesen nem csak hazánktól távoli piacokat monitoringozva állapítható meg a fenti érték, hanem a környező országok eredményeit is tartalmazza, mindezt úgy, hogy a hivatalos banki alapkamat ezekben az országokban vagy negatív vagy alacsonyabb, mint Magyarországon. „A hozam összefügg az alapkamattal, vagyis, hogy mennyibe kerül a pénz. Ezért a banki marzsok mértéke az alapkamaton felül is fontos meghatározó tényezője a hozamnak. Leegyszerűsítve a befektetők haszna a banki kamat és a hozam közötti összeg (persze ez sok mástól is függ, de alapjaiban ez határozza meg)” – fejtette ki Hopka Attila, az ACORA tag AN Limited Kft. ügyvezetője. A szakember itt az ún. triple net (ingatlanadó-, biztosítás- és fenntartási/karbantartásiköltség-fizetési kötelezettség levonása után maradó haszonról beszélt.
Nincs veszélyben a finanszírozás, nem nő a hozam
A befektetési ingatlan vételára a tripla nettó bevétel elosztva egy hozamszámmal. Azonban az alapkamaton kívül a várható hozamot a kockázat is befolyásolja. A kockázatot ez esetben a kieső bevétel (nem fizetés, kihasználatlanság miatt), az adott ingatlan iránti kereslet, illetve a finanszírozási környezet jelentik. Tehát a hozamok mozgását nagyban befolyásolja ezeknek a változása. Egyértelmű tehát, hogy válság és válság között is különbséget kell tenni. A 2008-as történések mögött a bankok megingott pénzügyi helyzete állt, a finanszírozás a nulla közelébe esett vissza. Most, a járvány okán, azonban merőben más a helyzet.
Befektetés - kereskedelmi ingatlan vagy lakóingatlan
Ma a kereskedelmi ingatlanok esetén átlagosan 6-7%, míg a lakóingatlanoknál 5% körüli hozammal lehet kalkulálni évente. Ugyanakkor ez utóbbi igen speciális terület Magyarországon, hiszen a lokációt tekintve frekventált helyen lévő lakóingatlanok 2021-ben hússzoros áron keltek el az 1995-ös 70e Ft/nm árhoz viszonyítva, ugyanakkor az átlag értéknövekedési ráta is eléri az évi 5%-ot. Befektetői szemmel vizsgálva a várható hozamon felül az ingatlan értékének felértékelődését is figyelembe kell venni, ami duplájára, azaz 10% körülire növeli az értéknövekedés mértékét
Fontos megjegyezni, hogy a fenti kalkulációs módszer az egyéb befektetési ingatlanok ( mint irodák, kereskedelmi ingatlanok, stb.) esetén nem működik, azonban a goodwill vagy prémium hozzáadott érték ezen szegmensekben sem ismeretlen. Ez a többlet keletkezhet az ingatlan elhelyezkedéséből vagy például a bérlő kötődéséből (egyéb ingatlanokkal is rendelkezik a környéken, egyszerűbb a logisztika.) Erről szól a mondás: „Ingatlanért mindig a szomszéd fizet a legtöbbet”. Ugyanakkor ezeken a piacokon komolyan befolyásolja az értéket az ingatlan állapota és felszereltsége. Ha az állagmegóvásra és az újonnan elvárt technológiák beépítésére nem fordítanak figyelmet, akkor az ingatlan egyszerűen elavul, ami komoly értékcsökkenéshez vezet.
Irodában a zöld a nyerő
Példaként említhetjük, hogy a hozam számításánál az elmúlt években már az is értékelési szempont, mennyire zöld az adott ingatlan. Ma már látható, hogy a bérlők hajlandóak megfizetni a prémium kategóriát például a zöld minősítés esetében. Persze ezen belül hangsúlyos az energiatakarékosság kérdése, mely az üzemeltetési költségeket azonnal csökkent(het)i. A feltételes módot itt a zöld technológiák megfelelő használatának igénye indokolja, ugyanis egy rosszul menedzselt zöld ház akár drágább is lehet, mint egy hagyományos. Ha az adott technológiákat nem megfelelő módon használják, akkor nem tudja csökkenteni a költséget, sőt akár még növelheti is azt.
„Az ingatlanbefektetés biztonságát maga az ingatlan és annak kézzel foghatósága adja. A fentiek tükrében jól látható, hogy ennek értékére az olyan szituációk, mint a járvány okozta – bérlői - kereslet csökkenés csak minimális hatással van. Bár az ingatlanok fejlesztése, és a befektetői érdeklődés jelenleg lanyhább, mint a pandémia előtt volt, az ACORA tagjai úgy kalkulálnak, hogy hosszabb távon ennek nem lesz komolyabb hatása. A 2008-as válsághoz hasonló zuhanás ma nem tapasztalható, hiszen a bankok és így a finanszírozás helyzete is stabil, az állam pedig komoly összegekkel támogatja a vállalkozói szektort” – foglalta össze a szervezet álláspontját Saly Miklós az ACORA főtitkára, egyben a REscon szakmai vezetője.
ACORA
