Ám pánikra nincs ok, még nincs - vélik a Cushman & Wakefield mukatársai, Hegedűs Orsolya és Mike Edwards.
Az aggodalom érthető, piaci szakértők szerint a következő évben az új kínálat akár a 300 000 négyzetmétert is meghaladhatja. Legutóbb, amikor ilyen magasságokban jártunk, hazánk a gazdasági világválság és a hitelválság ciklusában volt, egy rosszul teljesítő gazdasággal és ingatag alapokon álló ingatlanpiaccal. Érdemes felidézni, hogy a kereslet mértéke alacsonyabb volt akkor, mint az aktuális kínálat, ha tehát minden bérlő – legyen szó új belépőről, bővülésről vagy hosszabbításról – újonnan átadott területre szerződött volna át, akkor is maradt volna üresen új terület. Ez volt a kihasználatlanság 25 százalék fölé történő emelkedésének egyik legfőbb oka.
“A budapesti piac fundamentumai 2009 óta nagyot javultak. Várakozásaink szerint a bruttó bérbeadás mértéke az 500 000 négyzetmétert is meghaladhatja az elkövetkezendő időszakban. Tapasztalatok szerint a piaci felszívás a kereslet harmada / negyede, azaz évente körülbelül 150 000 négyzetméter új kínálatra van kereslet. Ez a szám várhatóan tovább tud növekedni a jövőben. Az elmúlt 6-7 évben kevés fejlesztést láttunk (átlagosan 60.000 négyzetmétert 2011 és 2016 között), ami jelentős hiányt okozott modern és jó elhelyezkedésű ingatlanokból. Prágában és Varsóban a fejlesztési aktivitás hamarabb visszatért a piacra, és mára az első generációs épületeket felváltotta egy modern, új kínálat.” – mondta el Hegedűs Orsolya MRICS, Associate, a Cushman & Wakefield magyarországi kutatási vezetője.
A versenyfutás hazánkban is egyre kiélezettebb a munkaerőért. Az olyan vállalatok, mint a GE, a Morgan Stanley vagy a BlackRock már korábban felismerték, hogy a minőségi munkakörnyezet elengedhetetlen a jó munkaerő megszerzéséhez, majd megtartásához. A jelenlegi budapesti kínálat aránytalanul nagy része öregedett el, ezért a modern és jó elhelyezkedésű épületeknek kell átvenni a helyüket.
“Szóval, mi teszi ki a 300 000 négyzetméternyi kínálatot? Ha közelebbről megvizsgáljuk a számokat, láthatjuk, hogy a valós kínálat ennél kevesebb. A fejlesztők általában optimisták az átadás időpontjával kapcsolatban, és a legfrissebb adatok szerint már most több mint 70 000 négyzetméter átadását halasztották 2019-re. Fontos megemlíteni, hogy erre az időszakra esik a WING fejlesztésében megvalósuló, 55 000 négyzetméter nagyságú Magyar Telekom székház átadása, ami sem kínálat, sem bérbeadás tekintetében nem nevezhető tipikus méretnek. Az átadási volumennek továbbá egy része az agglomerációban található, ami nem közvetlen konkurenciája a budapesti kínálatnak. A 2018-ban várható átadások mértéke így valószínű, hogy közelebb lesz a 175 000 négyzetméterhez – ami egészséges a várható piaci felszívást is figyelembe véve - és a kínálat, várakozásaink szerint 2019-ben sem lesz magasabb.” – tette hozzá Hegedűs Orsolya.
“Bár mindenki aggódik a BudaPart és az Agora ’megaprojektek’ piaci hatásai miatt, ezen fejlesztések mértékét sokan félreértik. Ezeket a komplexumokat rendkívül tapasztalt fejlesztők építik, akik úgy időzítik majd az ütemek átadását, hogy az mind a kereslettel, mind a korábbi ütemek teljesítményével összhangban legyen. Nem történhet meg, hogy egyik napról a másikra több százezer négyzetméter új terület ömöljön a piacra, ezzel veszélyeztetve a többi fejlesztést.” – fűzte hozzá Mike Edwards MRICS, Partner, a Cushman & Wakefield magyarországi irodájának befektetési üzletágvezetője.
“Egy fejlesztő saját szándékai mellett több olyan tényező is van, ami képes a kínálatot kordában tartani. Banki finanszírozás például még mindig nehezebben érhető el, mint a válság előtti időkben, a jelenlegi munkaerő piaci kapacitásproblémák pedig a fejlesztési költségeket emelték meg. Ahhoz, hogy a jövőbeni fejlesztések megtérüljenek, a bérleti díjaknak is bizonyosan emelkedniük kell, de a jelenlegi és már építés alatt álló állomány árazása hatással van az emelkedés mértékére. Biztosan lesznek vesztesei a folyamatnak, de ezek leginkább azok az épületek, amelyek megjelenése, kora vagy elhelyezkedése nem a mai igényeknek megfelelő. Más piacokon is láttunk már ilyet: ezeknek az épületeknek az új piaci körülményekhez kell alkalmazkodni, talán más funkciót kell találni, de összességében a fejlesztési ’boom’ a várost és a munkahelyi környezeteket javítja, tehát a jó minőségű épületeknek nincs mitől félniük.” – összegezte Mike Edwards.
Cushman & Wakefield
