Bár ezek a számok kecsegtetőnek tűnnek, a kereskedelmiingatlan-állomány több mint 90%-a nem ESG-kompatibilis, azaz nem felel meg a fenntarthatósági követelményeknek – derül ki a workcloud24 új piackutatásából, mely az ESG és a digitalizáció szerepét vizsgálta az irodapiacon.

Egyre magasabb prioritást élvez az ESG

Az emberiség évente 51 gigatonnát elérő károsanyag-kibocsátásnak mintegy 39%-áért az ingatlanok felelősek, így nem meglepő, hogy az éghajlatváltozás hatásainak enyhítése érdekében egyre több befektető kötelezi el magát a nettó nulla karbonkibocsátás mellett. Az ingatlanfejlesztőknek és vagyonkezelőknek pedig szintén erre az útra kell térniük, ha nem akarják kockáztatni vállalati értékelésüket és teljesítményüket. Ez a tőkepiaci nyomás, amely egyre nagyobb társadalmi támogatottsággal párosul, ugyanakkor egy átmeneti kockázatot jelent az ágazat számára, mivel a kereskedelmi ingatlanok több mint 90%-a ma nem felel meg az ESG előírásoknak.

A McKinsey szerint enyhítő intézkedések nélkül a klímakockázat az évtized végére akár 40%-kal is csökkenthetik a piacon elérhető éves hozamokat. Más tanulmányok pedig – a pozitív oldalról nézve – azt mutatják, hogy a zöldminősítéssel rendelkező épületek jelentősen magasabb bérleti díjakat érhetnek el és magasabb kihasználtsággal üzemeltethetők, mint nem minősített társaik.

A befektetők mellett a bérlők szintén fenntarthatóbb épületeket követelnek, mivel mind az alkalmazottak, mind a döntéshozók egyre környezettudatosabbak. Várhatóan hamarosan a legtöbb nagy bérlő már csak az ESG szabványoknak megfelelő épületekre fog szerződni.

A digitalizáció szerepe

Az ingatlantulajdonosoknak és befektetőknek hatékonyabban kell gyűjteniük és elemezniük a klímaadatokat, hogy megértsék annak bevételekre és költségekre gyakorolt potenciális hatást. Ez pedig magában foglalja a fizikai és az átmeneti kockázatok következetes értékeléséhez szükséges elemzési képességek fejlesztését.

Az ESG-ben minden a megfelelő adatokról szól, amik digitálisan kerülnek feldolgozásra. Ezért minden ESG stratégiát a digitalizálással és az adatfeldolgozáshoz rendelkezésre álló rendszerek általános ellenőrzésével kell kezdeni.

Ez a feladat sokkal könnyebbé válik egy új ingatlanprojekt esetében, ahol a kezdetekben létrehozható az épület digitális másolata és azon minden tervezési, építési és üzemeltetési folyamat nyomon követhető. Egy digitális másolat létrehozása már az első kapavágás előtt jelentős megtakarítást eredményez az építési és szállítási költségek, valamint a felhasznált építőanyag, idő és az energia terén, javítva ezzel a projekt ESG mutatóit.

Az adatok összegyűjtése és az adatokon alapuló technológia alkalmazása jóval nehezebb feladat a régebbi ingatlanok esetében, ahol a teljes digitalizáció elérése érdekében általában jelentős beruházásokra van szükség.

Az irodai munkaállomások költsége

Egy irodaház üzemeltetése akár 350 kWh/négyzetméter/év működési energiát is igényelhet, egy négyzetméternyi hasznos irodaterület megépítéséhez pedig akár 3 500 kWh beágyazott energiára is szükség lehet. Az olyan országokban, ahol az energiatermelésben komoly szerepet játszanak a széntüzelésű erőművek, ez mintegy 2,8 tonna beágyazott szén-dioxidot eredményez négyzetméterenként és évente, ez a szám ráadásul az üzemeltetés miatt további 0,28 tonnával nő. Átlagosan 10 négyzetméteres munkaállomások esetében ez évente 28 tonna beágyazott és további 2,8 tonna működési szén-dioxidot jelent.

"Mindezek miatt kulcsfontosságú, hogy mennyire hatékonyan használjuk ki a teret, és mennyi energiára van szükség az irodák működtetéséhez. Tehát egyrészt nem mindegy, hogy milyen technológiával üzemelnek és kerülnek mérésre a hűtő-fűtő rendszerek és a világítás, valamint az sem, hogy hogyan használjuk ki a rendelkezésre álló teret" - magyarázza Hubert Abt, a New Work és a workcloud24 vezérigazgatója és alapítója.

Míg az üzemeltetési oldalon a probléma megoldható olyan intelligens szoftverek alkalmazásával, amelyek csökkentik az irodai energiafogyasztást a használaton kívüli időszakban, a beágyazott szén-dioxiddal kapcsolatos probléma csak úgy oldható meg, ha az épület építése vagy korszerűsítése során minél több CO2-semleges anyagot használnak. Az üzemeltetési oldalon rengeteg olyan szoftver és alkalmazás érthető el, amely támogatja, méri és szabályozza az elfogyasztott energiát, a beágyazott szén-dioxid mérésére és kezelésére azonban jóval kevesebb szoftver áll rendelkezésre.

A bérbeadói oldal hatékony fellépéséhez tehát nemcsak a vállalati kultúra megváltoztatása és a tudatosság kialakítása kulcsfontosságú, hanem a folyamatot támogató digitális eszközök megtalálása is.

A kihasználtság javítása

Tanulmányok azt mutatják, hogy a kihasználtság javításával jelentős megtakarítás érhető el a szén-dioxid-kibocsátás terén. Ahhoz azonban, hogy javítani lehessen a kihasználtságot egy olyan időszakban, amikor az irodák a távmunka miatt – amely a jövőben is velünk marad – legtöbbször félig üresek, újra kell gondolni az irodahelyiségek használatának módját.

Mint minden az ESG-ben, ez is az adatokkal kezdődik. Az első lépés, hogy valahogy mérjük az irodahelyiségek kihasználtságát. A mérés történhet az egyes munkaállomásokra telepített szenzorokkal vagy térkezelő szoftverek segítségével. Egy ilyen szoftver használata esetében minden irodai dolgozó mobilalkalmazás segítségével előre le tudja foglalni a munkaállomását, valamint bejelentkezhet és kijelentkezhet, amikor távozik.

A rendszergazda ezután jelentést tud kiadni a helyiség átlagos kihasználtsági fokáról és a csúcsterhelési időszakokról, a munkáltató pedig ennek megfelelően tudja alakítani a hibrid munkavégzési rendet, ezáltal növelve az irodaterület kihasználtságát.

"A New Work Offices-nál ezt az iroda a felhőben (Space in the Cloud) koncepcióval érjük el, ahol a bérlők akár 50%-kal csökkenthetik a havonta bérelt irodaterület méretére vonatkozó kötelezettségvállalásukat és az ad-hoc jelentkező irodaigényeiket felhőszolgáltatásokkal fedezhetik" - teszi hozzá Hubert Abt.

workcloud24