Globálisan is szenved a kereskedelmi ingatlanok piaca, aminek hatása alól Kelet-Közép-Európa sem képes kivonni magát – hangzott el az iO Partners háttérbeszélgetésén, ahol az is kiderült: a folyamatok akadozása eltérő méreteket ölt az egyes szektorokban és az egyes országokban. Az ESG-átalakulásnak ugyanakkor határozottan kedvez, hogy a napjainkra már lecsengeni látszó energiakrízis számos folyamatot felgyorsított.
Az elmúlt tíz év legalacsonyabb befektetési volumenét produkálta a kereskedelmi ingatlanok világméretű piaca 2023 elejétől szeptember végéig. Az általános makrogazdasági bizonytalanság és a közismert geopolitikai sokkok komoly árazási gondokhoz vezettek mind az eladók, mind pedig a vevők oldalán, aminek eredményeképpen az idei első háromnegyedév összességében 50 százalékos visszaesést hozott a befektetések terén.
„A 2023-as globális ingatlanpiacot két szóval lehetne a legjobban és a legegyszerűbben jellemezni: szerény aktivitás, ami egyformán érvényes a befektetési piacra, a bérlői piacra, illetve a fejlesztési piacra is” – szögezte le Tuza Rita, az iO Partners tőkepiaci részlegének igazgatója. Ez azonban eltérően érintette az egyes szektorokat. Az irodapiacon világszinten mért 16 százalékos üresedési ráta például a valaha volt legrosszabb érték, és egyértelműen a bérlői kereslet drasztikus visszaesésére vezethető vissza. Bár hasonló trendek látszódnak a logisztikában is, azonban ezek jóval kisebb mértékűek, ráadásul ebben a szegmensben három olyan tényező is van, amelyek a viszonylag gyors konszolidáció lehetőségét vetítik előre.
Az első az elektromos autók gyártásának felfutása, amely – különösen a beszállítói kapcsolatokon keresztül – rengeteg addicionális raktárterületre ébreszt majd igényt Magyarországon is. A másik az internetes kereskedelem további bővülése, a harmadik pedig az ellátási láncok rövidülése (near-shoring) - és a lokális logisztika jelentőségének felerősödése. A képet árnyalja – legalábbis dr. Würsching Péter, az iO Partners bérbeadási vezetője szerint –, hogy a klasszikus logisztikai ingatlanok felől megfigyelhető egy áttolódás a gyártóterületek irányába.
A különbségek, országspecifikus sajátosságok a kelet-közép-európai régióban is remekül megfigyelhetők. A cseh, a lengyel, a magyar, a román és a szlovák piacot tömörítő blokkból például Budapest, illetve Prága kilóg: ezekben valamivel kisebb mértékű volt visszaesés a befektetési volumenekben, ellentétben Lengyelországgal, ahol a harmadára esett vissza ez az érték, vagy Romániával, ahol szintén erős korrekció zajlott. Zeller Gábor, az iO Partners tőkepiaci részlegének igazgatója a hazai piacon például azt tapasztalja, hogy jelentős árazási eltérés figyelhető meg eladók és vevők között. Egyre nehezebb közös nevezőre jutni, pedig az árazásnak reflektálnia kéne a kereslet zsugorodására és a finanszírozás drágulására.
Tuza Rita az év hátralévő részében sem számít a befektetési kereslet jelentős élénkülésére, arra viszont igen, hogy 2024-ben mérsékelt konszolidáció veheti kezdetét. Az például, hogy a jelenleg építés alatt álló projekteket a fejlesztők visszafogják, 2024 végére-2025 elejére okozhat majd olyan szűkösségeket, ami a bérlői verseny élénkülésén keresztül támogatja majd a jövőbeli fejlesztésekkel, tranzakciókkal kapcsolatos döntéseket. Összességében a pandémia kirobbanása óta eltelt időszak nem tudott annyi kárt okozni, mint a 2008-as válság, hiszen akkoriban Budapesten 23-25 százalékig is felment az üresedési ráta. A mostani 13,2 százalékot dr. Würsching Péter egészségesnek tartja, ráadásul ez az érték megfelel a historikus átlagnak a hazai irodapiacon.
Ami kirívó magyar sajátosságnak számít, az az építőipari árak alakulása: a szakemberek szerint ma 20-30 százalékkal drágább nálunk megépíteni egy ipari csarnokot, mint a környező országokban, ami a bérleti díjakban is visszaköszön. Ráadásul a meglévő épületek modernizálása és az energiahatékonysági fejlesztések további szignifikáns ráfordítással járnak a tulajdonosok számára.
„Az energiakrízis előtérbe tolta a fenntarthatósági kérdéseket, az újonnan épülő irodák 100 százaléka zöld minősítésű, és az ipari épületeknél is 90 százalék fölötti ez az arány” – szögezi le dr. Würsching Péter, az iO Partners Bérbeadási igazgatója. Nagyon az elején tartunk az ESG-útnak – egészíti ki az iO Partners üzletfejlesztési igazgatója, Pál Tamás, aki szerint a jelenleg uralkodó befektetői szemlélet szerint még ha újra is fejlesztenek egy régi épületet, az is feltehetően egy viszonylag nem olyan régen megépült ház lesz – hatékony területekkel, nagy belmagassággal, stb. Ezeknek az épületeknek a felújítása, modernizálása és fenntarthatóvá tétele még mindig hatékonyabb lesz ESG szempontból, mint egy teljesen új fejlesztés kivitelezése. Ezért a már meglévő régebbi épületek feltámasztására, a „retrofit-re” egyre inkább szükség lesz, és nem pusztán a fenntarthatósági szempontok, hanem az üzleti feltételek miatt is: ezeket a házakat rövidebb idő alatt, kevesebb finanszírozásból tudják majd újra a piacra helyezni és a bérlők is hamarabb fognak tudni beköltözni, eleget téve a bérlői céldátumok mielőbbi eléréséhez.
iO Partners
