A fejlesztés finanszírozhatósága, rentabilitása és majdani értékesíthetősége alapvetően a (tipikusan egyetlen) bérlő személyétől függ, ami nagyobb kitettséget jelent a bérbeadónak, mint a sok bérlős fejlesztések. A bérlő szempontjából a legnagyobb kihívást talán az átlagosnál hosszabb távra szóló, 10-15 vagy akár 20+ éves elköteleződés jelenti. Az alábbiakban a Horváth és Társai Ügyvédi Iroda DLA Piper szakértője, Remes Attila a BTS bérleti szerződések tárgyalása során rendszerint felmerülő hangsúlyosabb kérdéseket mutatja be a bérlő szemüvegén keresztül.

 Tervezés és kivitelezés

E fejlesztések legfontosabb sajátossága a „tailor made” jelleg. Minthogy a bérlemény tervezése és kivitelezése a bérlő által meghatározott műszaki specifikációt követi, a bérlőnek megfelelő jogosítványokkal kell rendelkeznie ahhoz, hogy a fejlesztést figyelemmel kísérve biztos lehessen abban, a bérlemény az általa szabott műszaki követelményrendszer szerint fog elkészülni. A vázlattervet rendszerint a bérleti szerződés aláírásáig véglegesítik. Az építési engedélyezési tervdokumentáció és a kiviteli tervek a bérlő jóváhagyása mellett véglegesülnek, a kivitelezésre pedig a bérlő szoros műszaki felügyelete mellett kell, hogy sor kerüljön. A bérlő módosítási igényei – amelyek egy akár több évig elhúzódó fejlesztésnél szinte szükségszerűen felmerülnek – a bérleti szerződésben részletesen kidolgozandó változásmenedzsment eljárás keretében kezelhetők.

Egy bérlő? Több bérlő?

Jellemzően egyetlen bérlőt hivatottak kiszolgálni a BTS fejlesztések, de van rá példa, hogy az ingatlan bizonyos területei nem képezik a bérlemény tárgyát. Ezek eltérő megállapodás hiányában szabadon hasznosíthatók harmadik személynek bérbe adva. Több bérlőssé válhat az épület a csökkentési jog gyakorlása útján visszaadott területek újrahasznosításával is. A bérleti szerződésben érdemes lefektetni a több bérlős működés alapelveit és főbb szabályait (közös területi szorzó bevezetése, kizárólagos és közös használatú helyiségek meghatározása, előbérleti jog, független recepciók, beléptetés stb.).

A bérlői exit lehetőségei

A BTS bérleti szerződések a hagyományos bérleteknél tipikusan hosszabb időtartamra köttetnek, ezért megfelelő exit lehetőségeket kell biztosítani a bérlő számára. A legelterjedtebb forma a klasszikus „break option”, amely a bérleti idő meghatározott pontján ad diszkrecionális felmondási jogot a bérlőnek, akár a bérlemény meghatározott részére is. A szerződéses pozíció átruházása – mint a bérlői exit egy további lehetősége – szinte minden esetben a bérbeadó előzetes hozzájárulásához kötött. A bérlőnek törekednie kell arra, hogy minél liberálisabban szabályozzák az átruházhatóságot, hiszen 10-15 év távlatában a klauzula gyakorlati jelentősége sokkal nagyobb lehet, mint azt a felek a szerződés megkötésekor gondolnák.

A teljes vagy részleges exit hatékony alternatívája lehet a bérlemény albérletbe adása, különösen akkor, ha a bérlő üzletmenete már nem indokolja a teljes bérleményi terület használatát, de annak csökkentésére, részleges visszaadására (már) nincs lehetőség.

Elidegenítési korlátozások

A bérlőnek törekednie kell arra, hogy az ingatlan (akár közvetett) értékesítése esetén felléphessen érdekeinek védelmében. Ennek legdrasztikusabb (egyúttal legritkább) eszköze az ingatlan (vagy a projekttársaság) értékesítésének előzetes bérlői jóváhagyáshoz kötése. Gyakoribb a potenciális új tulajdonosok személyének korlátozása, amivel kizárható a vevők köréből a bérlő által nem kívánatosnak vagy kockázatosnak tekintett vállalkozások és befektetők. Az elidegenítési korlátozások közé sorolható az elővásárlási jog is, amellyel a bérlő „végszükség” esetén a nem kívánatos vevő tulajdonszerzését is megakadályozhatja.

Vételi jog

A bérlőnek a későbbiekben érdemes lehet megvásárolni az ingatlant, ezért gyakori vételi jog alapítása.

 

DLA Piper