Az újonnan átadott területek mértéke meglehetősen visszafogott, csupán 436,000 négyzetméter.


Állomány és kínálat

A Cushman & Wakefield adatai szerint a közép-európai régió fővárosainak irodapiaci rangsora változatlan és továbbra is Varsóban található a legtöbb bérbeadható irodaterület, összesen 4,1 millió négyzetméter. Varsót a rangsorban Budapest követi, ahol a jelenlegi állomány 3,2 millió négyzetméterre rúg. A harmadik helyen Prága áll, 3 millió négyzetméterrel, a negyedik pedig Pozsony, ahol jelenleg 1,5 millió négyzetméter irodaterületet tartunk nyilván.

A 2013-ban újonnan átadott terület a régióban 436,000 négyzetméter, mely stabilnak mondható és egyenlő mértékben oszlott el az év első és második felében, ám az előző év új átadásaihoz képest enyhe visszaesést tapasztaltunk (460,000 négyzetméter). A legtöbb új irodaterület Varsóban került a piacra (közel 300,000 négyzetméter), melyet Prága követett (közel 80,000 négyzetméter), majd Budapest (33,000 négyzetméter). A legkevesebb területet Pozsonyban adták át (csupán 26,000 négyzetméter).

Jonathan Hallett, a Cushman & Wakefield közép-európai régiójának vezetője elmondta: “A recesszió hatásai nagymértékben befolyásolták az új kínálat mértékét a régióban. A piac visszatérni látszik, növekvő számú új fejlesztésre számítunk az elkövetkezendő 2 évben, ahogy a bérlők egyre inkább terjeszkednek, és a fejlesztők könnyebben kapnak finanszírozást a spekulatív projektekhez.”

Jelenleg közel 600,000 négyzetméter új terület áll fejlesztés alatt a régióban, melyek átadása 2014-re tervezett. Ez 27 százalékos emelkedést jelentene 2013-hoz képest.

“A közép-európai irodapiacon egyértelmű fellendülést tapasztalunk, kiváltképp Lengyelországban, ahol Varsó és más regionális városok iroda bérbeadásainak mértéke folyamatosan nő. Bár ezek a bérleti díjak továbbra is a növekvő kihasználatlansági mutató befolyása alatt állnak, ami leginkább Varsóban érzékelhető, hiszen itt a kihasználatlanság várhatóan 14 százalékra emelkedik majd 2014 végéig.” tette hozzá Richard Aboo, Partner, a Cushman & Wakefield CEE régiójának irodabérbeadási vezetője.

Budapesten  2014 végéig várhatóan 66,000 négyzetméter új területet adnak át majd és mivel ezen terület 45 százalékára már élő elő-bérleti szerződés is köttetett a szabad terület mennyisége körülbelül 37,000 négyzetméterrel növekszik majd.

David Johnston a Cushman & Wakefield budapesti irodabérbeadási vezetője elmondta: “Budapest egyre inkább az elő-bérleti szerződések piaca. 2009-ben 310,000 négyzetméter irodaterületet adtak át, mely a teljes állomány közel 10 százaléka volt. Ez az arány 2013-ra 0,5 százalék alá csökkent. Ez leginkább a recessziónak és a finanszírozási nehézségeknek köszönhető. A körültekintő bérlők akár 2-3 évvel a szerződés lejárta előtt elkezdik fontolgatni a lehetőségeiket, hogy hol tudnak A kategóriás irodaterületet bérelni. Bár a piac a fellendülés jeleit mutatja, egyelőre továbbra is leginkább a bérlőknek kedvez.”

 

Bérbeadás


A Cushman & Wakefield adatai szerint 2013 második felében a négy fővárosban az összes bérbeadott terület közel 730,000 négyzetméter volt, mely 6 százalékos növekedést jelent az év első feléhez képest. A bérbeadások mértéke a teljes régióban 1,4 millió négyzetméterre rúgott, mely több, mint 127,000 négyzetméter növekedés a 2012-es évhez képest. 

A 2013-as év legnagyobb új bérleti szerződése a régióban a Polkomtel 22,680 négyzetméteres elő-bérlete volt a varsói Harmony Konstruktorska irodaházban. A legnagyobb újratárgyalás Budapesten történt, ahol egy állami szerv hosszabbított a Pest nem-központi alpiacon. A legtöbb elő-bérleti szerződés a régió fővárosai közül Varsóban köttetett az év során, több, mint 154,000 négyzetméterre míg a legtöbb bővülés, 66,000 négyzetméter Budapesten történt.

2013-ban az újratárgyalások adták a tranzakciók többségét, a teljes közép-európai bérbeadás 37 százalékát. Az új szerződések álltak a második helyen 33 százalékkal, az elő-bérleti szerződések adták a 14 százalékot, a bővülések 10 százalékot és a saját tulajdonú épületben történt tranzakciók a maradék 4 százalékot.


Bérleti díjak


A négy vizsgált város belvárosában az elsődleges/prémium bérleti díjak stabilak maradtak, Varsó és Prága kivételével, ahol csökkentek, itt jelenleg 25, illetve 20,25 eurót kérnek egy négyzetméter irodáért havonta. A Budapesti belvárosban az elsődleges bérleti díjak 2010 óta nem változtak, egy négyzetméter iroda itt továbbra is havonta 21 eurót ér, míg Pozsonyban a legmagasabb bérleti díj 2012 év vége óta 15 euró négyzetméterenként, havonta.
A legtöbb nyugat-európai ország CBD alpiacának prémium bérleti díja a közép-kelet európai régióhoz képest jóval magasabb és folyamatosan emelkedik. 2013 végére a londoni Westend alpiac elsődleges bérleti díja 85 euróra emelkedett négyzetméterenként, havonta, míg a müncheni CBD alpiacon egy négyezetméter irodáért havi 32 eurót kérnek. Nem utolsó sorban, Párizs belvárosában a prémium irodaterületek bérleti díja 2013 végén 56 euróba került négyzetméterenként havonta.



Kihasználatlanság


A közép-európai régió irodaterületeinek kihasználatlansága 2013 első felében 14,1 százalék volt, mely az év végére 14,3 százalékra növekedett. A kihasználatlanság várhatóan tovább növekszik majd a régióban, ahogy egyre több új spekulatív fejlesztés kerül a piacra. Továbbra is Varsóban mérhető a legalacsonyabb kihasználatlanság (11,7 százalék) míg a második helyen Prága áll (13,2 százalék), a harmadik helyen Pozsony (15,2 százalék), míg a negyedik helyen Budapest (18,4 százalék). A budapesti kihasználatlansági mutató a többi várossal összehasonlítva magasnak tűnhet, de sokat csökkent 2012 harmadik negyedéve óta, amikor 21 százalékon állt és további csökkenésre számítunk 2014 során.


Piaci felszívás


Az éves piaci felszívás mértéke növekedett 2013 során, de ez az elmúlt 3 évben történt bérlői aktivitás növekedésének tükrében csak mérsékeltnek mondtató. Az újratárgyalások és szerződésújítások nagy százaléka továbbra is a szilárd stratégiák dominanciáját jelzi a régióban, ahol a folyamatos szigorítások továbbra is akadályozzák a piaci felszívást. Nem utolsó sorban a bővülések előtérbe kerülését láttuk 2013-ban és ez a trend folytatódni látszik, így provokálva a nagyobb felszívást a közeljövőben. 


Befektetések


A bérlői kereslet fellendülése mutatja, hogy a régió irodapiaci szektorának sok nyertese van. Ez a befektetési piacon is látható, hiszen magas kereslet mutatkozik az olyan különleges és látványos épületek iránt, mint például a prágai belvárosban található Rondo 1 és több olyan ‘boutique’ épület, amely meghatározó a piacon.
“A fő nemzetközi és belföldi tőke jelentős része a lengyel piacokra áramlik, emellett Budapest is visszatérni látszik a befektetők radarképére. Jelentős befektetői keresletet tapasztalunk továbbá Varsóban és Prágában az első és második generációs irodaházak iránt, melyek kitűnő lokációik miatt remekül újrahasznosíthatóak. Ez lesz a várható trend az elkövetkező 24 hónap során. Azt mondhatjuk, hogy a befektetési piac meghatározó szereplője lesz az irodapiacnak 2014-ben is.”- mondta el James Chapman Partner, a Cushman & Wakefield CE régiójának befektetési vezetője.